Kako Poljaki izberejo stanovanja? Vodijo jih ne le cena in površina, ampak tudi komunikacija s središčem mesta.
Povpraševanje na stanovanjskem trgu je trenutno večje od proizvodnje razvijalcev, stanovanja pa se prodajajo v fazi luknje v tleh. Obenem je Poljake na poti do odločitve o nakupu določene nepremičnine lažje prepričati, da presežejo cenovne omejitve, predvidene na začetku, kot da spremenijo svojo sanjsko lokacijo - razen v primeru, če je bolje povezan. Katere druge ugotovitve lahko izpeljemo iz zadnjega poročila o trgu nepremičnin na Poljskem?
Konec leta 2017 naj bi bilo objavljeno poročilo o prometu z nepremičninami na Poljskem, ki ga je pripravil REAS - svetovalno podjetje, specializirano za vprašanja, povezana s stanovanjskim trgom, in OBIDO - platforma za stranke na primarnem trgu z obsežno bazo procesov odločanja, ki potekajo med videz razmišljanja o nakupu stanovanja in podpisu pogodbe z razvijalcem. Vendar so avtorji analize prve opazke in zaključke že razkrili jeseni.
Stanovanje zase ali za najem?
Med kupci stanovanj je mogoče prepoznati dve osnovni skupini: ljudi, ki stanovanje kupujejo zase ali njihove sorodnike in vlagatelje. Kot potrjujejo raziskave, v prvi skupini - ne glede na to, ali imamo opravka z družino, otrokom brez otroka ali samskim - omejena finančna sredstva (nakup v 73-77%, financiran s kreditom) spremljajo pričakovanja v zvezi z največjim možnim območjem. Zlasti družine z otroki pogosteje iščejo stanovanja, ki se nahajajo dlje od središča in manj ugodno povezana, a prostorna, kar bo vsem članom gospodinjstva omogočilo udoben življenjski prostor.
Investitorji, tj. Ljudje, ki načrtujejo nakup stanovanja v najem, takšne posle financirajo v povprečju le v 43 odstotkih. - kar je berljivo, ta vrsta naložbe je kapitalski presežek naložbe. Kupci v tej skupini hkrati iščejo nekoliko drugačen tip stanovanja kot ostali. Najprej so bolj pozorni na lokacijo ali enostavnost potovanja v središče mesta, večje univerze ali poslovna območja. Ti dejavniki so ključni za privlačnost ponudbe najema stanovanja in s tem za financiranje naložbe.
Kdo kupuje studijska stanovanja?
Enosobna stanovanja po svoji naravi niso udobna, kljub razmeroma nizkim transakcijskim cenam niso zelo priljubljena. Značilno je, da jih ne zanimajo samo družine (2 odstotka kupcev) ali pari (8 odstotkov), temveč celo samske (25 odstotkov). Največji del družin, ki se odločijo za nakup stanovanja, izbere 3-sobno (50%) ali 4-sobno (30%) stanovanje, večina parov izbere dve (50%) ali tri sobe (38%), večina samske za dvosobna stanovanja (61%).
Studie sorazmerno najpogosteje izberejo vlagatelji - 36 odstotkov. od njih se odločijo, da bodo vložili kapital v enosobno stanovanje za najem. Glavno področje zanimanja ljudi iz te skupine pa so 2-sobno stanovanje, v očeh potencialnih najemnikov privlačnejše in razmeroma poceni (nizka nakupna cena).
Prednostno število sob do izjave, ki jih zanima nakup na primarnem trgu septembra 2017 (združevanje za Varšavo, Krakov in Vroclav).
Kako se Poljaki odločijo za nakup stanovanja?
Raziskovalci iz OBIDO so izsledili odločitev za nakup določenega stanovanja. Rezultati kažejo, da je na eni strani potencialnega kupca lažje prepričati, da preseže predvideni cenovni razpon, kot pa da lokacijo spremeni v drugo - v njegovih očeh je manj prestižno (npr. Varšava Grochów namesto Saska Kępa, Wola namesto Śródmieście). Ta tendenca pa je še posebej vidna pri ljudeh, ki so močno navezani na določena območja in imajo debelejši portfelj. Drugi v praksi dovoljujejo spreminjanje želene lokacije v drugo, če se izkaže, da je predlagano stanovanje cenovno privlačno in (kar je najpomembneje) dobro povezano s središčem ali z drugimi pomembnimi območji mesta za naročnika (akademsko, poslovno okrožje itd.).
Kot ilustracijo so avtorji študije predstavili verodostojen primer ženske iz Varšave, ki je iskala družinski dom. V prvem valu (konec aprila 2017) je določil naslednje parametre iskane ponudbe: cena do 400 tisoč PLN (na posojilo), velikost od 55 m 2, min. 3 sobe z ločeno kuhinjo, lokacija od prvega nadstropja navzgor, lokacija: Śródmieście, Wola, Ochota z dobrim dostopom do centra.
Ženska je med analizo ponudb, ki so ji bile predstavljene, postopoma prilagajala svoje želje. Najprej (po približno 2 tednih) je začela dopuščati življenje na drugi strani Visle, pa čeprav le z dobrim dostopom do središča mesta. Nato je (še 2 tedna pozneje - konec maja) začela obravnavati stanovanja v pritličju in tista s kuhinjo odprto v sobo.
Na koncu se je stranka odločila, da bo kupila stanovanje s površino (54, 53 m 2 ) in ugodnejšo ceno (385 tisoč PLN), ki pa se nahaja v pritličju (vendar z vrtom), s kuhinjo, odprto za dnevno sobo, in predvsem drugod mesta - na jugu Praga Południe namesto Śródmieście, Ochota ali Wola. Odločilna vloga pri odrekanju nekaterih prestižnih vrednot, ki so tradicionalno povezane z levo bregovsko Varšavo, je bila tu dejansko razširitev funkcionalnega mestnega središča na del Prage in odličen dostop do središča mesta.
Kako razvijalci oglašujejo stanovanja?
Na podlagi podrobne analize postopka nakupa stanovanja razvijalci spremenijo načine oglaševanja stanovanj, ki jih ponujajo, predvsem pa določijo oglasna sporočila in natančno navedejo prednosti posameznih stanovanjskih naselij ali blokov v očeh hipotetičnih prejemnikov:
• Pri manjših stanovanjih poudarjajo naložbene vrednosti (npr. Dober dostop; ključe je treba prevzeti takoj; možnost nakupa dveh sosednjih studiev z možnostjo, da jih povežete v dvosobno stanovanje ali jih ponovno razdelite na dva), pri večjih stanovanjih - družinski prostor (terasa, vrt), zelene površine, otroško igrišče; ugodna cena stanovanja z določenim predstavljenim načrtom - ne abstraktna cena na m2).
• Jasno poudarite predviden čas potovanja do centra ali podzemne postaje, zlasti z zanesljivim železniškim prometom.
• Namesto z majhnimi imeni velikih okrožij (npr. Białołęka - dodatno povezana z urbano motnjo, slabo socialno infrastrukturo in servisnim omrežjem itd.) Delujejo ožje (npr. Annopol - ime se odraža tudi v imenu terminala za tramvaje in enega od trgovskih središč, kar omogoča iskanje ponudbe na zemljevidu Varšave in nakazuje enostavnost potovanja).